En el ámbito del Derecho Civil mexicano, la prescripción positiva (también conocida como usucapión) es una figura jurídica que permite a una persona convertirse en propietaria de un bien
Este mecanismo de demanda de prescripción positiva tiene como finalidad dar certeza jurídica a situaciones en las que, por el paso del tiempo, el poseedor de buena fe ha actuado como verdadero dueño, invirtiendo en la conservación o mejora del bien, mientras el propietario original ha dejado de ejercer actos de dominio.
Presentar una demanda de prescripción positiva es un acto legal formal, que requiere conocimiento técnico, sustento probatorio y una exposición clara ante el juez civil. En este artículo te explico, con base en la práctica profesional, cómo presentar correctamente esta demanda, qué requisitos cumplir y qué errores evitar.
¿Qué es la prescripción positiva?
La prescripción positiva es el modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno mediante la posesión continua, pacífica, pública y en concepto de propietario, durante el tiempo que establece la ley.
El Código Civil Federal (y sus homólogos estatales) reconoce esta figura como una forma de consolidar derechos reales en favor del poseedor que, sin ser formalmente dueño, ha actuado como tal durante varios años.
La finalidad de la prescripción positiva no es premiar la desidia del propietario original, sino proteger la estabilidad jurídica de quien ha ocupado, cuidado y aprovechado el bien, cumpliendo con los requisitos de posesión.
Fundamento legal
Los principales artículos que regulan la prescripción positiva se encuentran en el Código Civil Federal, especialmente en los artículos 1151 al 1161, aunque cada entidad federativa puede tener variaciones.
De manera general, los puntos esenciales son:
- Artículo 1151: Define la prescripción como un medio de adquirir bienes o liberarse de obligaciones por el transcurso del tiempo.
- Artículo 1153: Establece que sólo pueden prescribirse los bienes que están en el comercio.
- Artículo 1158: Señala los plazos: 5 años para poseedores de buena fe con justo título, y 10 años para poseedores sin título o de mala fe.
- Artículo 1160: Indica que la prescripción se interrumpe cuando el poseedor reconoce el dominio ajeno o es perturbado judicialmente.
En la práctica, estos artículos son la base de toda demanda de prescripción positiva, junto con las normas locales de cada Código Civil estatal.
Requisitos para que proceda la prescripción positiva
Para que el juez declare la propiedad a favor del poseedor, se deben acreditar ciertos elementos que la ley exige. Estos son los cuatro pilares de la prescripción positiva:
1. Posesión en concepto de propietario
El poseedor debe actuar como si fuera el dueño legítimo del bien, es decir, realizar actos propios del dominio: habitar el inmueble, pagar servicios, construir, mantener o arrendar.
2. Posesión pacífica
No debe haber violencia, amenazas ni conflictos constantes con el propietario original. Si la posesión se obtuvo por despojo, la prescripción no procede hasta que cese esa situación.
3. Posesión pública
La posesión debe ser visible y notoria ante la comunidad, de manera que cualquier persona, incluido el verdadero propietario, pueda darse cuenta de que el bien está siendo ocupado.
4. Posesión continua
El uso del inmueble debe mantenerse sin interrupciones durante todo el periodo legal. La simple ausencia temporal no afecta, pero los actos de desalojo o abandono sí.
Documentación necesaria para iniciar la demanda
Con base en la práctica profesional, antes de acudir al juzgado debes reunir los siguientes documentos:
- Acta de nacimiento e identificación oficial del demandante.
- Comprobante de domicilio actual.
- Título o documento base de posesión, aunque no sea válido formalmente (por ejemplo, un contrato de compraventa sin escritura).
- Recibos de pago de predial, agua o luz, que acrediten la posesión y el uso del inmueble.
- Testimonios de personas que puedan afirmar que te han visto ocupar el bien.
- Plano o croquis de localización del inmueble.
- Certificación registral del Registro Público de la Propiedad, que muestre a nombre de quién está inscrito actualmente.
Estos documentos permitirán demostrar la posesión pacífica, pública y continua y dar sustento legal a la demanda.
Etapas del proceso para presentar una demanda de prescripción positiva
A continuación, se detalla el procedimiento completo que debe seguirse, tanto desde el punto de vista legal como práctico.
1. Redacción del escrito inicial
El primer paso es elaborar un escrito de demanda dirigido al juez civil competente. Debe contener:
- Los datos del actor (quien promueve).
- Los datos del demandado (el propietario registral o persona contra quien se dirige la demanda).
- La descripción exacta del inmueble.
- La narración de los hechos que demuestran la posesión.
- Los fundamentos de derecho (citando los artículos aplicables).
- Las pruebas documentales y nombres de testigos.
- La petición expresa para que el juez declare al actor como propietario del inmueble y ordene la inscripción correspondiente en el Registro Público.
2. Presentación de la demanda ante el juez civil
El escrito debe presentarse ante el juzgado civil del lugar donde se ubica el inmueble. El juez revisará la demanda y, si cumple con los requisitos, la admitirá a trámite.
En este punto, el juez ordenará emplazar al demandado, es decir, notificarlo formalmente para que conteste la demanda.
Si el propietario registral no se localiza, se podrán publicar edictos en un periódico de circulación local y en los estrados del juzgado.
3. Desahogo de pruebas
Esta etapa es crucial. Aquí el actor debe demostrar con hechos la posesión. Entre las pruebas más utilizadas se encuentran:
- Testimoniales: Declaraciones de vecinos o personas que conozcan la posesión del actor.
- Documentales: Recibos, contratos, fotografías, comprobantes de pago.
- Inspección judicial: El juez puede acudir al inmueble para constatar la posesión.
- Periciales: En algunos casos se solicita un dictamen pericial en materia de topografía o valuación, para identificar el inmueble y confirmar su uso.
4. Alegatos y sentencia
Concluido el periodo de pruebas, ambas partes pueden formular alegatos finales, donde explican por qué la prescripción debe o no concederse.
Finalmente, el juez dictará sentencia definitiva, donde podrá:
- Declarar procedente la prescripción positiva y reconocer al actor como nuevo propietario.
- Negarla, si no se acredita alguno de los requisitos de posesión o el tiempo legal.
Si la sentencia es favorable, el actor podrá inscribirla en el Registro Público de la Propiedad, convirtiéndose oficialmente en dueño del inmueble.
Tiempos legales para la prescripción positiva
La ley establece distintos plazos de posesión según las circunstancias del caso:
- 5 años: Si la posesión fue de buena fe y se cuenta con justo título.
- 10 años: Si la posesión fue sin título o de mala fe.
- 20 años: En algunos códigos estatales, para casos de inmuebles rústicos o posesiones precarias.
Es importante señalar que estos plazos no se cuentan desde la firma del contrato, sino desde que el poseedor empezó a ejercer actos de dueño.
Errores comunes que pueden hacer fracasar una demanda
A lo largo de la práctica profesional, he visto con frecuencia errores que terminan invalidando demandas de prescripción positiva. Algunos de los más comunes son:
- Falta de continuidad en la posesión. Si el actor abandonó el inmueble durante varios años, el plazo se interrumpe.
- No acreditar el carácter de propietario. Si la posesión se ha ejercido como arrendatario, comodatario o con permiso del dueño, no puede prescribirse.
- Confusión en los linderos o ubicación del inmueble. El juez necesita plena identificación física del bien.
- Pruebas débiles o testimonios vagos. Los testigos deben ser precisos en fechas y hechos.
- Falta de título justo (cuando aplica). Aunque la ley permite prescripción sin título, si lo hay, refuerza la demanda.
Evitar estos errores puede ser la diferencia entre obtener la propiedad o perder años de litigio.
Consideraciones fiscales y registrales
Cuando se obtiene una sentencia favorable, el nuevo propietario debe realizar algunos trámites complementarios:
- Pago de impuestos y derechos. En algunos casos se debe cubrir el impuesto de adquisición de inmuebles.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Es indispensable para que la sentencia tenga efectos frente a terceros.
- Actualización ante el catastro y el municipio. Esto permitirá que los recibos de predial y servicios se emitan a nombre del nuevo propietario.
Casos en los que no procede la prescripción positiva
Aunque la figura es muy útil, existen supuestos en los que la prescripción no puede ejercerse:
- Bienes del dominio público (calles, parques, escuelas, etc.).
- Bienes comunales o ejidales (régimen agrario).
- Inmuebles con posesión violenta o clandestina.
- Casos donde la posesión deriva de un contrato de arrendamiento o comodato.
En estos casos, intentar una prescripción positiva no sólo es improcedente, sino que puede generar consecuencias legales adicionales.
La importancia de una asesoría jurídica especializada
El éxito en una demanda de prescripción positiva depende en gran medida de una adecuada planeación jurídica y probatoria.
Un abogado civilista con experiencia en materia inmobiliaria puede:
- Identificar si la posesión cumple los requisitos legales.
- Redactar correctamente la demanda y anexar las pruebas adecuadas.
- Representar al actor en audiencias y diligencias.
- Evitar errores procesales que retrasen o invaliden el trámite.
Además, puede orientar sobre la conveniencia de optar por una vía notarial (si los herederos o propietarios no se oponen) o vía judicial (si existe conflicto).
Jurisprudencia y criterios relevantes
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha emitido diversos criterios sobre la prescripción positiva. Algunos de los más importantes son:
- La prescripción positiva no opera de pleno derecho. Requiere una declaración judicial expresa.
- El reconocimiento del dominio ajeno interrumpe la prescripción.
- Los actos de mera tolerancia no constituyen posesión útil para prescribir.
Estos criterios son frecuentemente citados por los jueces civiles para determinar si procede o no la adquisición del dominio.
Ejemplo práctico
Imagina el caso de una persona que ha vivido por más de diez años en una casa sin escrituras, que compró de palabra a un tercero. Ha pagado todos los servicios, ha hecho mejoras, y los vecinos la reconocen como dueña.
Aunque legalmente el inmueble sigue inscrito a nombre de otra persona, esta situación puede regularizarse mediante una demanda de prescripción positiva.
Si el juez valida las pruebas, emitirá una sentencia que reconoce al poseedor como propietario, y ésta servirá para inscribir el inmueble en el Registro Público.
Conclusión sobre la Demanda de Prescripción Positiva
La demanda de prescripción positiva es una herramienta poderosa para obtener la propiedad de un bien cuando se ha ejercido la posesión de manera prolongada, pacífica y pública.
Sin embargo, no debe tomarse a la ligera: requiere planeación, pruebas sólidas y asesoría legal especializada.
Presentar correctamente la demanda puede transformar años de incertidumbre en una propiedad plenamente reconocida, mientras que un error procesal puede significar la pérdida del derecho.
Por ello, si has poseído un inmueble durante años y deseas formalizar tu propiedad, acude con un abogado civilista experto en prescripción positiva que te guíe paso a paso hasta la sentencia definitiva, contáctame.